Giá xây nhà năm 2026 bao nhiêu 1m²? Cập nhật chi tiết

“Giá xây nhà bao nhiêu 1m²?” gần như là câu hỏi đầu tiên mà bất kỳ gia chủ nào cũng đặt ra khi bắt đầu có ý định xây nhà. Chỉ cần tìm kiếm nhanh, bạn sẽ thấy rất nhiều con số khác nhau: nơi báo 3–4 triệu/m², nơi lại 7–8 triệu/m², thậm chí cao hơn. Sự chênh lệch này khiến không ít người bối rối, không biết đâu mới là mức giá hợp lý trong năm 2026.

Thực tế, giá xây nhà không có một con số cố định cho mọi công trình. Mức giá phụ thuộc vào hình thức xây (phần thô hay trọn gói), số tầng, mức hoàn thiện, khu vực thi công và nhiều yếu tố kỹ thuật khác. Vì vậy, để dự trù ngân sách chính xác và tránh phát sinh, bạncần hiểu rõ cách tính giá cũng như mặt bằng báo giá mới nhất.

Giá xây nhà năm 2026 bao nhiêu 1m²?

Giá xây nhà năm 2026 hiện nay dao động khoảng 3,5 – 4,5 triệu đồng/m² đối với phần thô và từ 6,5 – 8,5 triệu đồng/m² đối với xây nhà trọn gói hoàn thiện cơ bản. Mức giá cụ thể phụ thuộc vào khu vực, số tầng và tiêu chuẩn vật liệu,...

Đây là mặt bằng giá phổ biến trên thị trường năm 2026 để bạn tham khảo khi bắt đầu dự trù ngân sách. Tuy nhiên, cùng là 1m² nhưng chi phí thực tế có thể khác nhau do:

• Hình thức thi công (phần thô hay trọn gói)
• Mức hoàn thiện (cơ bản, khá, cao cấp)
• Quy mô công trình (1 tầng, 2 tầng, 3 tầng…)
• Khu vực xây dựng (TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…)

Bảng giá xây nhà năm 2026 theo từng hình thức giao khoán

Hiện nay, khi xây nhà, gia chủ thường lựa chọn một trong ba hình thức phổ biến: khoán nhân công, khoán phần thô hoặc xây nhà trọn gói. Mỗi hình thức có mức giá và phạm vi công việc khác nhau. 

Lưu ý: Bảng giá dưới đây mang tính tham khảo mặt bằng chung năm 2026. Giá thực tế có thể chênh lệch tùy khu vực và yêu cầu cụ thể của công trình.

Bảng giá chi tiết chi phí xây nhà theo từng khu vực

Dưới đây là bảng báo giá xây nhà theo từng khu vực, giúp bạn dễ dàng nắm được giá xây nhà ở khu vực mình đang dự định xây dựng. 

Cách tính giá xây nhà chi tiết (có ví dụ)

Khi tìm hiểu giá xây nhà năm 2026, bạn sẽ gặp hai cách tính phổ biến nhất:

• Tính theo m² sàn xây dựng (cách nhanh – dễ ước tính)
• Tính theo bóc tách khối lượng (lập dự toán chi tiết) (cách chính xác – chuyên sâu)

Và chúng ta sẽ cùng tìm hiểu chi tiết hơn ở bên dưới

1. Cách tính giá xây nhà theo m² sàn

Tổng chi phí ≈ Tổng diện tích xây dựng × Đơn giá/m²

Tổng diện tích xây dựng không chỉ là diện tích đất mà bao gồm:

• Tầng trệt: 100%
• Các tầng lầu: 100%
• Mái bê tông: khoảng 50%
• Mái tôn/ngói: 30–70%
• Sân, ban công: tính theo tỷ lệ %
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.0 đến 1.5m so với Code vỉa hè tính 150% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu từ 1.5 đến 2.0m so với Code vỉa hè tính 170% diện tích.
• Tầng hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với Code vỉa hè tính 200% diện tích.
• Ô trống trong nhà có diện tích < 8m2 tính 100% diện tích.
• Ô trống trong nhà có diện tích > 8m2 tính 50% diện tích.
• Khu vực cầu thang tính 100% diện tích.
• Thi công Móng Băng (không bao gồm cừ tràm nếu có), phần móng tính 50% diện tích tầng trệt.
• Thi công Móng Cọc (không bao gồm cọc BTCT), phần móng tính 30% diện tích tầng trệt. Nếu đổ BT sàn trệt, phần móng tính 50% diện tích tầng trệt.
• Thi công Móng Bè (không bao gồm cừ tràm nếu có), phần móng tính 50% diện tích tầng trệt.
• Thi công Móng Đơn (không bao gồm cừ tràm nếu có), phần móng không tính thêm .

Để giúp bạn hiểu rõ hơn, chúng ta sẽ đưa ra 1 vài ví dụ cụ thể như sau:

Giá xây nhà 1 tầng (100m²)

Giả sử:

• Diện tích đất: 100m²
• Nhà cấp 4, mái tôn (tính 30%),
• Móng đơn (0%)
• Xây trọn gói đơn giá 7 triệu/m²

Tính diện tích xây dựng:

• Tầng trệt: 100m² × 100% = 100m²
• Mái tôn: 100m² × 30% = 30m²

Tổng diện tích = 130m²

Tổng chi phí ước tính:
 130 × 7 triệu = 910 triệu đồng

Giá xây nhà 2 tầng (100m²)

Giả sử:

• Diện tích đất: 100m²
• Xây 2 tầng
• Mái bê tông (tính 50%)
• Đơn giá trọn gói 7,5 triệu/m²

Tính diện tích xây dựng:

• Tầng trệt: 100m²
• Lầu 1: 100m²
• Mái: 100 × 50% = 50m²

Tổng diện tích = 250m²

Tổng chi phí:
 250 × 7,5 triệu = 1,875 tỷ đồng

Giá xây nhà 3 tầng (100m²)

Giả sử:

• Diện tích 100m²
• 3 tầng
• Mái bê tông
• Móng băng (tính 50%)
• Đơn giá 8 triệu/m²

Diện tích xây dựng:

• Móng: 50m2
• Tầng trệt: 100m²
• Lầu 1: 100m²
• Lầu 2: 100m²
• Mái: 50m²

Tổng diện tích = 400m²

Tổng chi phí:
 400 × 8 triệu = 3,2 tỷ đồng

2. Cách tính giá xây nhà theo bóc tách khối lượng (dự toán chi tiết)

Đây là cách tính:

• Chính xác hơn
• Phù hợp khi đã có bản vẽ thiết kế
• Thường áp dụng cho công trình lớn hoặc yêu cầu cao

Bạn có thể xem qua cách tính này qua hình minh hoạ bên dưới.

Nguồn: Tham khảo

Trong trường hợp bạn định xây nhà cấp 4, xem ngay bài viết dự toán chi phí xây nhà cấp 4

6 Mẹo kiểm soát chi phí khi xây nhà gia chủ cần bỏ túi ngay

xây nhà có thể 6 triệu/m² hay 8 triệu/m², nhưng việc bị đội thêm 200–300 triệu lại thường không nằm ở đơn giá, mà ở cách bạn chuẩn bị và kiểm soát quá trình xây dựng. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế giúp bạn giữ ngân sách trong tầm tay, kể cả khi xây nhà lần đầu.

1. Dự trù theo “kịch bản xấu hơn một chút”

Đừng tính đúng bằng số tiền bạn đang có. Hãy luôn:

• Ước tính tổng chi phí theo m²
• Sau đó cộng thêm 10–15% dự phòng

Khoản dự phòng này là để dành cho các trường hợp như:

• Phòng biến động giá vật liệu
• Phòng thay đổi nhỏ trong thiết kế
• Phòng phát sinh nền móng, kết cấu

2. Chốt phương án thiết kế trước khi khởi công

Thay đổi trong lúc xây là “kẻ thù” của ngân sách. Mỗi lần đổi:

• Vị trí cầu thang
• Loại gạch
• Mở thêm cửa

Đều kéo theo:

• Chi phí tăng
• Thời gian kéo dài

Do đó, bạn càng chốt kỹ thiết kế từ đầu, càng ít phát sinh về sau. 

Hãy tham khảo thêm cách đọc hiểu bản vẽ thiết kế đơn giản 

3. So sánh báo giá dựa trên nội dung, không phải tổng tiền

Hai nhà thầu có thể báo cùng mức 7 triệu/m², nhưng:

• Vật liệu khác nhau
• Phạm vi công việc khác nhau
• Điều khoản phát sinh khác nhau

Hãy kiểm tra kỹ:

• Thép loại gì?
• Sơn mấy lớp?
• Gạch mức giá bao nhiêu?

4. Theo dõi tiến độ và chất lượng thường xuyên

Dù xây trọn gói, gia chủ vẫn nên:

• Ghé công trình định kỳ
• Trao đổi kịp thời khi thấy điều chưa hợp lý
• Kiểm tra các mốc quan trọng (đổ móng, đổ sàn…)

Phát hiện sớm sai sót luôn rẻ hơn sửa chữa sau khi đã hoàn thiện.

5. Không dồn toàn bộ tiền cho phần xây dựng

Rất nhiều người tập trung hết ngân sách cho phần “khung nhà”, vì luôn có quan điểm là làm nhà phải cho chắc chắn và ở lâu dài, đôi khi nhiều gia chủ còn tính cho cả đời con, đời cháu. Đến khi hoàn thiện mới nhận ra:

• Chưa đủ tiền làm nội thất cơ bản
• Chưa tính chi phí điện nước bổ sung
• Chưa dự trù chi phí dọn dẹp, chuyển vào ở

Nên hãy phân bổ ngân sách xây dựng cho hợp lý. Nên trao đổi với đơn vị thiết kế hoặc nhà thầu thi công trước khi quyết định.

6. Chọn đơn vị thi công minh bạch và có đánh giá rõ ràng

Một nhà thầu:

• Báo giá chi tiết
• Hợp đồng rõ ràng
• Có phản hồi từ công trình trước

Sẽ giúp bạn giảm rất nhiều rủi ro phát sinh.

Hiện nay, thay vì chỉ hỏi người quen, nhiều gia chủ lựa chọn tìm nhà thầu qua các nền tảng có hệ thống đánh giá minh bạch như Daibau. Việc gửi yêu cầu và nhận đề xuất từ nhiều đơn vị trong khu vực giúp gia chủ:

• So sánh dễ dàng hơn
• Chủ động lựa chọn
• Không bị ràng buộc và hoàn toàn miễn phí

GỬI YÊU CẦU ngay cho Daibau!